상가 쪼개기 할 때 주의 할점 정리

웬만하면 상가를 쪼개지 않고 통으로 임대 하는게 좋은데요. 그럼에도 불구하고 상가를 나눠서, 분할로 임대하는 경우가 있습니다. 바로 상가 수익률로 직결되어 상가 가치를 매겨지기 때문에 아주중요한데요. 상가 분할, 쪼개기, 나눠서 임대할 때 주의할 점에 대해서 알아봅니다.

 

임대 수요 조사

반드시 선행되어야 할게 임대 수요조사입니다. 어떤 업종과 평수가 해당 상권에서 수요가 가장 많은지 파악하는게 가장 중요합니다. 수요가 없는데 그냥 지레짐작으로만 상가를 쪼갰다가는 돈, 시간만 날릴뿐입니다.

1. 인근 부동산 중개사장님 의견을 청취하세요. 제일 해당 상권을 잘 아는 전문가입니다. 상가 중개 경험이 많다면 어느 업종 어느 평수가 잘나가는거를 제일먼저 알겁니다. 여러 중개사장님의 의견을 들어보시고 판단하면 됩니다.
2. 예를 들어 내가 갖고 있는 상가가 50평인데, 주변 중개소 사장님 의견을 들어보니 사무실 10~20평이 잘나간다고 하면 그에 맞춰서 2~3개로 쪼개서 임대할 필요가 있습니다. 
3. 이렇게 된다면 상가 쪼갤 때 비용은 들지만 통으로 임대 놓았을 때보다 월세를 더 받을수가 있어서 해당 상가의 수익률이 올라가게 되어 어 있습니다. 그럼, 나중에 팔때 다른 상가보다 가격면에서 경쟁력이 있어서 수월하게 더 높은 가격으로 매매를 할 수가 있는것이죠. 자세한 내용은 링크를 참조해주세요.  상가 분할임대로 상가 가치를 올려보자!

주의 할점

해당 상가를 분할로 나누기로 결정했다면 고려해야 할것은 크게 전기공사, 소방공사, 칸막이 공사등이 있습니다.

1. 칸막이 공사는 방음자재를 얼마나 신경쓰냐에 따라서 견적이 달라지니 업체 비교견적이 중요합니다.
2. 하나의 상가를 여러개로 나눴기 때문에 그에 따른 화재감지기 추가 설치가 필요할 수가 있습니다. 마찬가지로 소방업체 비교 견적이 필요합니다.
3. 전기공사는 나눴을 때 각각 다른 전기요금이 정산이 되어야 하므로 전기계량기와 천장등, 등스위치 공사가 필요합니다. 이부분도 마찬가지로 전기공사 업체 비교견적할 필요가 있습니다.

마지막으로, 정말 중요한 대출입니다.

오직 현금으로만 상가를 갖고 있다면 큰 문제가 아닙니다. 하지만 상가 담보대출을 받았다면 얘기는 달라집니다. 은행에서 맨 처음에 대출 실행했을 때는 하나의 상가였기 때문에 하나의 소액최우선 보증금을 뺀 만큼의 대출을 해줬을겁니다.

 

그런데 여기서 임의로 상가를 쪼갰기 때문에 은행에서 모르고 넘어가면 무관하지만, 현장실사를 통해서 은행이 해당상가가 쪼개졌다는 사실을 알면 쪼개진 만큼의 임차인의 소액최우선 보증금을 상환하라고 요청할겁니다. 그래야 은행쪽에서는 사고가 나도 안전하기 때문이죠. 아마도 다음 대출연장 기한에 일부상환요청을 받을겁니다. 

 

그래서 일부 상환할 금액에 대한 예산을 짜고 상가 쪼개기, 분할임대 계획을 세워야합니다.