아파트 경매 방법 과 주의사항

아파트 경매 방법 과 주의사항 입니다. 아파트 물건 권리분석 -> 시세파악 -> 입찰 -> 낙찰 -> 대금납부 -> 명도 순서로 진행되는데요. 짧게는 2개월 길게는 4~5개월까지 소요됩니다. 아파트 경매에서 중요한 것은 싸게 사는것입니다.

 

경매물건 보기

 

아파트 경매 방법 과 주의사항

실제 법원 경매가 진행되는 순서대로 정리해보면서 각 절차에서 주의사항을 적어봅니다.

 

경매는 대한민국 대법원에서 진행하는 것이기 때문에 안전합니다. 법원이 주체가 되어 해당 물건을 일반 소비자에 경매라는 도구로 파는 것입니다. 대한민국 대법원이 진행하는 일종의 매매 라고 볼수가 있습니다.

1. 물건 검색 : 대법원 홈페이지, 유료정보싸이트 참조하여 물건을 검색
2. 권리 분석 : 말소기준권리 기준(압류, 근저당권 등)으로 물어줄 돈이 있는지 파악(최선순위 권리 이후로 모두 말소)
3. 임장활동 : 현장에 가서 내부를 볼수있으면 보고, 인근 부동산 탐문조사를 통해 시세파악을 한다
4. 입찰 : 파악된 시세를 갖고 입찰 당일 날 가서 입찰서에 가격을 적고 입찰한다
5. 낙찰 : 낙찰은 최고가를 적어낸 사람이 됩니다. 나머지는 전부 떨어지고 입찰보증금을 갖고 집에 갑니다.
6. 대금납부 : 보통 융자를 끼고 잔금납부를 합니다. 낙찰가의 50~60% 정도 대출 가능
7. 명도 : 현재 살고 있는 사람과 협의하여 언제까지 나갈건지 협의하여 이사를 내보냄. 필요하다면 소정의 이사비 지급

여기 까지가 최종적으로 낙찰 받았을 때 일반적인 경매 순서입니다. 아래는 그 외 자주 하는 질문들 모음입니다.

아파트 매매시 주의사항 체크리스트 정리

자주하는 질문

1. 아파트 경매물건 내부확인 가능 한가요?
   • 거주자가 협조해서 보여주면 가능합니다. 그렇지 않다면 내부 확인 불가이고요. 이런 점이 일반 매매랑 다른점입니다. 그렇다고 실망할 필요가 없습니다. 같은 동호수 일반 매물을 보고 대략 내부 상태나 구조를 추정해 볼수가 있기 때문입니다.
2. 아파트 경매 싸이트가 따로 있나요?
   • 네. 대한민국 대법원 싸이트에서 경매물건들을 보여줍니다. 유료경매 정보지는 대법원 싸이트에서 갖고 온 정보들을 취합해서 돈 받고 해당 물건들을 권리분석 해서 보여줍니다. 지지옥션, 스피드옥션, 탱크옥션, 두인경매 등등 이 여기에 해당됩니다.
3. 입찰은 어떻게 하나요?
   • 아파트 경매 물건이 소재하고 있는 관할 법원에서 경쟁입찰을 진행합니다. 예를들어, 감정가 1억 최저가 5천만원이라고 한다면 최저가 5천만원 부터 입찰가격을 써낼 수가 있습니다. 경쟁입찰이기 때문에 가장 높은 금액을 써낸 사람이 낙찰되어 갖고 갑니다.
4. 아무도 입찰 안하면 어떻게 되나요?
   • 유찰이 되고 해당가격에서 지역마다 다르겠지만, 20~30% 정도 저렴해집니다. 예를들어, 감정가가 1억인데 아무도 안사서 유찰이 되면 20% 할인된 가격인 8000만원에서 다시 경매가 시작됩니다. 지역에 따라 30% 할인해주는 곳도 있습니다.
   • 한번 유찰되면 대략 한 달정도 있다가 다시 경매가 시작됩니다.
   • 예를들어, 유찰 100,000,000 이라고 한다면 최저가 1억 부터 시작하는 것입니다.
5. 대출은 얼마나 나올까요?
   
   • 물건의 소재지, 본인의 주택 수, 신용도 등에 따라 달라지므로 특정하기 어렵습니다.
   • 자세한 것은 주거래 은행이나 물건지 인근 은행에 문의합니다.
   • 일반적으로, 낙찰가의 50~60% 정도 나오는 편입니다.(2024년 기준. 과거에는 80~90% 까지 가능했음)
6. 주의 사항은 없나요? 낙찰 받고 집을 뺏기거나 큰 돈이 나가는 경우등
   • 낙찰 받았으면 잔금납부와 동시에 내 집입니다. 집을 뺏기거나 추가로 물어 줄 돈은 없습니다.
   • 다만, 선순위 임차인이 있다면 낙찰 후 보증금을 물어줘야합니다.
   • 그렇기 때문에 입찰 전 선순위 임차인이 있는지 파악해야합니다.
7. 안전한 물건인지 어떻게 확인하나요?
   • 등기부에 아래 말소기준권리를 찾습니다.
   • 말소기준권리 - (근) 저당권, (가)압류, 담보가등기
   • 그 이후에 형성된 권리들은 전부 말소입니다.
   • 그 앞에 있는 선순위 권리들은 인수입니다.
   • 그렇기 때문에 인수 부담이 없는 말소되는 후순위 권리 물건만 보면 안전합니다.
8. 얼마에 낙찰가격 될까요?
   • 아무도 모릅니다. 다만, 시세보다 저렴하게 낙찰되겠죠.
   • 하지만, 인기 있는 아파트의 경우 시세보다 비싸게 낙찰되는 경우도 있습니다.
9. 경매 대행과 수수료는 어떻게 될까요?
   • 부동산 중개 업자, 법무사 가 매수신청대리를 합니다.
   • 입찰자를 대리해서 보증금을 갖고 대리인으로 법원가서 대신 입찰 해줍니다.
   • 단순 입찰 대리만 30~50만원
   • 낙찰 컨설팅 포함 낙찰가 1.5% VS 감정가 2% 중 높은 가격
   • 법무사, 중개업자마다 다르니 사전에 확인해야 합니다.
10. 낙찰 후 최종 대금 지급까지 얼마나 시간이 걸릴까요?
    • 낙찰 후 이의 신청기간 1주 -> 낙찰허부결정 1주 -> 대금납부 1달
    • 최종적으로 낙찰 받고 한달 보름정도 대금납부 기간이 주어집니다.

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