지료청구로 법정지상권 뽀개기

경매물건의 법정지상권은 지료 청구로 소멸시킬 수가 있습니다. 법정지상권 소멸 요건은 해당 토지에 대한 지료 2기 연체인데요. 좀 더 구체적인 방법, 비용, 절차에 대해서 살펴보겠습니다.

 

법정지상권 뜻

당사자의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권입니다.

 

사례를 들어 설명해보겠습니다. 경매물건을 보다보면, 가끔 땅만 경매로 나오는 경우가 있는데요. 이때 법정지상권 이슈가 발생할 수가 있습니다. 땅이 경매로 나오기 전에는 땅 하고 건물하고 같은 주인 물건이었는데. 경매로 인해서 땅 하고 건물 주인이 달라져 버린 경우가 이에 해당합니다.

 

보통은 건물하고 땅하고 같이 매각해서 이런 문제가 안 생기는데. 지은 지 20~30년 된 단독주택이나 다가구 건물, 상가건물이 여기에 해당할 수가 있습니다. 땅만 담보로 잡고 혹은 건물만 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌리기 때문에 이런 상황이 발생합니다.

 

이럴 경우에는(땅주인하고 건물주 인하고 달라져 버릴 경우) 당사자 계약과 무관하게 건물주인이 땅주인에게 토지 사용료만 제대로 준다면 해당 건물을 자동으로 이용할 수가 있게 되는 것입니다.

지료 청구로 법정지상권 뽀개기

문제는 땅세를 제대로 안 주면 해당 건물을 사용할 수가 있는 권리, 법정지상권이 소멸된다는 것입니다. 바로 이점을 활용해서 법정지상권을 빠개야 합니다. 토지사용료 2기 연체했을 때 해당 법정지상권은 소멸됩니다.

 

해당 방법으로 경매물건을 투자하려면 몇 가지 주의사항이 있습니다.

 

대출 불가, 투자금이 많이 들어가

법정지상권 물건은 은행에서 대출을 안해줍니다. 물론 해주는 곳도 있는데. 매우 드뭅니다. 은행에서도 돈 빌려줄 때 굳이 리스크를 부담하면서 빌려줄 이유가 없기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 내돈이 많이 들어갑니다. 내 돈이 많이 들어간 만큼 차익이 많이 발생한다면 해도 됩니다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 일반물건에서 대출이 많이 되는 그런 물건 투자하는 게 낫죠.

 

간혹 가다가 서울 한복판이나 지방 한복판, 재개발이나 재건축 가능성이 높은 지역의 땅만 경매로 나오는 경우가 많은데. 그럴 때는 괜찮은 경매투자법이라고 볼 수가 있습니다.

 

그런 땅들은 갖고만 있으면 시간이 오래걸려서 그렇지 오를 때는 무섭게 올라 나중에 팔 때는 꽤나 괜찮은 차익을 볼 수가 있기 때문입니다.

 

지적측량 신청

먼저 해당 땅을 경매로 낙찰받았다고 한다면 제일 먼저 법원에 지적측량 신청을 합니다. 지적측량 비용은 땅 규모나 지역에 따라 다르겠지만 감정가 3억짜리 기준으로 70~90만 원 정도 비용이 나옵니다. 지적측량 목적은 제일 먼저 법원에서 땅의 구획을 특정하기 위함입니다.

 

임료 감정 신청

해당 땅의 구획을 알았으니 이제 해당 땅에 대한 지료를 감정 신청합니다. 이 비용도 대략 70~90만 원 정도 나옵니다. 땅 위 건물 여부, 지목 등에 따라 감정가에 1~3% 정도의 임료를 감정하게 됩니다. 상당히 적은 비용이라고 할 수 있는데요. 그래도 이 비용으로 건물주에게 지료 청구를 한다면 상당한 압박이 있을 수밖에 없습니다.

 

부당이득 반환 청구와 건물인도 소송

토지 사용료에 대한 금액이 정해졌다면 이제 건물주인한테 땅세를 내놓으라고 합니다. 건물 상태에 다르겠지만, 거의 대부분 건물주인들은 말이 안 통합니다. 왜냐하면 옛날부터 그냥 건물 사용을 잘했는데. 왜 이제 와서 돈 달라고 하냐는 식이거든요. 그러면 일단 내용증명으로 땅 사용료에 대한 독촉했다는 증거를 남겨 두고 2기 연체되었을 때 바로 부당이득 반환 청구와 건물인도 소송을 들어가면 됩니다. 이제 법정지상권은 소멸된 것이기 때문입니다.

 

협상 단계

소송전으로 돌입하면 이제야 건물주인들은 얘기가 통합니다. 이때 협상을 하면 됩니다. 건물 상태가 괜찮다면 싸게 매수 협상을 진행하면 되는 것이고, 그렇지 않고 거의 폐가 수준이라고 한다면 대부분 건물주인들은 알아서 하라고 소유권 포기를 할 겁니다. 그러면 각서 하나 받아두고 철거하여 나대지로 두거나 해당 땅 위에 건물을 지어 임대를 주면 됩니다.